Cada cierto tiempo, España vuelve a asomarse al mercado residencial y aparece la sospecha de estar repitiendo los
pasos previos a 2008. Es un reflejo comprensible. Cuando los precios suben con fuerza y la actividad se mantiene
elevada, reaparece el fantasma de la burbuja.
Sin embargo, analizar el presente con las lentes del pasado nos conduce a diagnósticos erróneos. En 2025, el problema
de la vivienda no es financiero ni responde a un exceso de crédito. El origen de las tensiones es estructural. En España
se crean muchos más hogares que número de viviendas es capaz de construir.
El dato central del que debería partir cualquier análisis es contundente. En el último año se formaron 220.000 nuevos
hogares, mientras que solo se visaron 128.000 viviendas. Y se trata de una brecha que no es puntual. El déficit
acumulado en los últimos años sobrepasa las 500.000 viviendas, según el Banco de España. Cuando la demanda
potencial crece a un ritmo superior al de la oferta el resultado no es una burbuja, es un tensionamiento del mercado
provocado por los cuellos de botella en la producción de vivienda.
La conclusión, nuevamente, apunta en una dirección, y es que la vivienda se ha convertido en un bien escaso porque
no somos capaces de producirla en el volumen y en las ubicaciones donde se necesita. A pesar del ruido, los datos
muestran claramente que el mercado actual no se parece en nada al ciclo 2004-2008. Entonces sí existió un
sobrecalentamiento alimentado por una expansión crediticia excesiva. Hoy, el 70% de las compraventas se financia
con hipoteca, prácticamente al mismo nivel que desde 2015. El crédito crece, pero lo hace a tasas similares al volumen
de transacciones, y sigue haciéndose bajo criterios prudentes de solvencia, ahorro previo y ratios de esfuerzo que nada
tienen que ver con los estándares de hace dos décadas. También el nivel de transacciones confirma un mercado activo,
pero no desbordado.

Fuente Periodistica : Expansion